Driva ett hyreshus, frågor

Hej,

Har en bekant till mig som sitter på diverse kontakter och nu har möjligheten för att köpa ett befintligt hyreshus med 42 lgh.

Fastigheten är från 60talet behöver lite renovering/underhåll men allt sånt är räknat rent ekonomiskt.

Det jag undrar ingen av oss har egentligen någon direkt erfarenhet av att driva detta tanken är att säljaren hjälper oss att komma in i det. Men hur svårt kan detta vara? Något man bör tänka på? Tacksam för info.

Kommer säkert komma en massa negativa men som person drev jag ett väldigt lyckat företag utan någon erfarenhet alls, är väldigt snabblärd

Inte svårt däremot är ju ofta kalkylen ganska skit i Sverige pga. reglerade hyror, också därför som Sverige har 20 års kö för lägenhet i Stockholm.

Man har räntor att betala, man ska ha administration, försäkring, jour när toaletten exploderar kl 4 på morgonen (och nej man vill inte vänta, vattenskada kan lätt få miljonerna att rulla). Sedan så drar 4 personer från lägenheten och nu har du tomma units som ska fyllas, detta går ofta snabbt i bostadsbristens Sverige men de nya hyresgästerna betalar inte, och nu knackar soss på dörren och vill ha in 4 MENA grabbar.

Allt detta för vad då typ 5 % avkastning på kapitalet?

Jag har varit delägare innan i livet och visst det går men det är ett jävla slit, mer att likna vid ett extrajobb än en "passiv investering".

Tusen tack för info! Det lite såna saker jag själv tänkt på gällandes jour osv men vi kommer använda oss av befintliga entrepenörer som har avtal med nuvarande ägaren.

Kan säga att vi är högre än 5% i avkastning, är en väldigt aktiv person så gillar att ha lite och göra men förstår din synvinkel pengar på börsen kräver ju inte lika mycket tid.

Men mer vad ska man tänka på? Regler,myndighetskrav osv?

Reglerna är inte så komplicerade som i många andra länder (det gäller överlag, t.ex. så är Svensk skattelagstiftning ganska enkel, sedan att skatterna är skyhöga är en annan sak). Dock så ska man ju ha klart för sig att reglerna är skrivna med hyresgästen i åtanke, väldigt svårt att få ut folk ur sitt hyreshus och är man lite större så har ju hyresgästen t.ex. besittningsrätt osv. Vilket så klart är helt sjukt, hyresvärden borde ju få bestämma vem som befinner sig i byggnaden men men bara gilla läget.

Annars är det som sagt inte helt tokigt men man läser mycket om hur det är en passiv investering vilket jag anser vara lögn om du har inställningen att du tar på dig ett extraknäck så kommer dina förväntningar stämma mer överens med verkligheten.

Men det är helt klart en god ide att sprida ut risken med olika tillgångsslag, fastigheter är en naturlig och bra del i en portfölj så kör så det ryker! Så länge man har en nykter förväntan på vad det innebär.

P.S Att ha en advokat läsa igenom alla kontrakt som ska skriva är väl investerade pengar.

60-tal = dags för stambyte/relining. Jag jobbar som förvaltare av bostadshus. Fråga gärna om det är något.

Tusen tack👌

Stambyte är räknat i kalkylen och kontakterna finns.

Undrar hur det fungerar med felanmälan något system? Eller tjänst man kan använda sig av?, bör man anlita en skötare/tekniker som ronderar och fixar felanmälningar.

Allmänt ovk kontroller var 6e år mer såna saker att tänka på? Brand m.m

Gärna all daglig input för bedriva detta så bra som möjligt. Andra får gärna tillägga med

Tillägg,

På 42 lgh vad krävs i personalstyrka, Behöver man en ekonom? Någon som sköter all papper eller skulle en person klara allt detta själv?

Det är knappast behov av en ekonom på heltid, däremot kan det ibland vara lämpligt att köpa in tjänster i form av löpande bokföring exempelvis, sådant som en redovisningsbyrå sysslar med.
Vill man kan de säkert också ombesörja utskicka av hyresavier. Mycket beror på tillgänglig intern kompetens, och givetvis tidstillgänglighet.

Tackar för input👍

Någon uppgift om hur nuvarande ägare sköter administrationen för huset?

Ju mer du gör själv desto mer tjänar du. Det är ett jobb att vara hyresvärd. 42 lägenheter är inget du kör bredvid ditt vanliga jobb.
Att komma in i det går ganska lätt. bra om du har någon form av hantverkarbakgrund men på så många lägenheter finns det utrymme till att ta in viss hjälp.

Passa på att gå bredvid en månad eller två så du lär dig vad den nuvarande ägaren gör.

Det är viktigt att man visar sig runt huset, annars spårar det lätt ur. Håll rent, snyggt och städat och se till att förbättra på den punkten.
Då attraherar du rätt hyresgäster.

lycka till!