Skaffa eget fastigehetsbolag.

Vill börja med att säga att jag inte alls är kunnig i detta ämne, därför jag kanske ställer lite dumma frågor och hoppas på bra svar. Finns det någon bra hemsida att kolla upp tillvägagångsätt?

Jo, jag har funderat lite kring det här med fastighetsbolag. Min tanke är som så att om man köper ett helt vanligt hus, för låt säga 5 miljoner, gör om det till exempelvis 4 st bostadsrätter och säljer det till 3 stycken människor (min plan är att jag och min pojkvän ska bo i den 4:e lägenheten) borde man då inte kunna komma ikapp ganska fort efter att ha lånat till både huset och renoveringen av lägenheterna? Det blir ju såklart mycket pengar att låna, men om man som sagt säljer lägenheterna borde man väl kanske kunna betala av en stor del av skulderna direkt? Om jag är otydlig i något får ni gärna säga till, ibland är jag inte så bra på att formulera mig rätt och missuppfattningar är ganska lätt så här över internet.

Glöm inte heller bort att jag inte kan något alls kring detta ämne utan är lite nyfiken på om man plan kanske skulle kunna fungera bara. :-)

I fall där en stor villa styckas till mindre lägenheter brukar det vara vanligare att det handlar om hyreslägenheter. Du får inte tillbaka dina pengar lika snabbt men å andra sidan har du en "garanterad" inkomst från hyresgästerna varje månad som du kan använda för att betala av på lånet och i praktiken leva gratis själv. Huset i sig står som säkerhet för lånet.

Som ägare av en hyresrätt är du ganska enväldig i dina beslut gällande vad som ska ske i fastigheten, medan hyresgästerna däremot har rättigheter i sin egen del av boendet i enlighet med hyresgästlagen. Är det däremot en bostadsrätt måste det finnas en styrelse där övriga boende har inflytande och medbestämmanderätt. Det är knappast en optimal situation för dig som ägare av en liten fastighet där du själv bor.

Har svårt och tro att tre familjer vill köpa 25% var av ett hus med mindre justeringar.

Så att hyra ut lägenheter är alltså bättre? :-)

Min kompis bor i en stor villa där en man gjort om det till 5 lägenheter, huset ligger mitt i ett stort villaområde. det är därifrån jag fått mina funderingar nämligen. han har gjort om det till bostadsrättslägenheter. Vad måste en sådan förening bestå av då? Som sagt, jag kan inget alls om det här utan är lite nyfiken, man har ju hört om folk som inte kan något alls som det sedan gått jättebra för, hoppas lite att jag kan vara en sådan person :-)

Tack för bra svar också :-) Uppskattas verkligen. :-)

Litet snabbt räkneexempel. Då detta är ett inlägg på Flashback giter jag inte lägga ner så mycket energi på det. Ser ni några fel eller dylikt är ni welcome att rätta mig.

Banklån (bottenlån): 5 000 000 kr
Ränta (bunden fem år): 5 procent
Amorteringstid: 50 år
Månadskostnad: 15 000 kr

Inköp av villa: 4 000 000 kr
Ombyggnad till fyra lägenheter: 800 000 kr
Uppstart av aktiebolag 100 000 kr
Övriga startkostnader: 100 000 kr
Driftskostnad per månad: 10 000 kr

Som du kan se ovan landar du alltså på en månadskostnad på drygt 25 000 kronor i fastigheten som ägs av en juridisk person i aktiebolaget som du och din sambo äger 100 procent av aktierna i.

Med driftskostnad menar jag, förutom uppvärmning etc. att ni anlitar en fastighetsskötare som tittar till fastigheten minst en gång per vecka. Vidare att ni i driftskostnaden lägger undan någon tusenlapp i en buffert varje månad att ha när det behöver utföras diverse renoveringar. Exempelvis om fastighetsskötaren måste byta toalettstol eller dylikt i en av lägenheterna.

För att kunna bekosta detta måste alltså hyran i varje lägenhet (inklusive er egen, ni måste ju betala in till aktiebolaget) vara 6 250 till 8000 kronor per månad (det lägsta för att göra nollvinst i ert aktiebolag, det övre beloppet om ni vill göra lite vinst).

Av detta lär vi oss att det är väldigt svårt att få vettig ekonomi i en sådan ombyggnad om man tvingas köpa villan först. Det är helt enkelt för få hyresgäster. Det vanliga är att när sådana ombyggnader sker beror det på att någon har ärvt en väldigt stor kåk (det vill säga: i princip fått gratis) som han inte riktigt vet vad han ska göra av.

I ovanstående glömde jag förvisso bort att fastighetsägaren måste betala skatt till staten också. Så hyrorna jag listade ovan räcker ingenstans. I princip tillkommer dessutom en massa avgifter för fastighetsägaren, det ska exempelvis finnas en försäkring, man kan i praktiken räkna med klotter och annat som måste åtgärdas (med tanke på självrisken är det rena utgifter).

Verkar vara rätt svårt att få ekonomi i det...