Samhällsbyggnadsbolaget i Norden - SBB B SBB D

Rejäl räntefrossa i fastighetssektorn. SBB drabbas hårt...

Även energikostnader lär väl drabba fastighetsbolagens bottom line rejält ?

Nope. Men räntehöjningar kan det.

Höjda riktkurser idag i alla fall. SEB höjer till 65 och Carlsquare till 70 sek.
Räntehöjningar kanske kan kompenseras med hyreshöjningar till viss del?

Nja. Hyreskontrakten har väl vissa löptider. Likaså har obligationerna olika löptider. Beroende på hur långa dessa är så är man mer eller mindre illa ute. SBB har väl ganska långa tider på hyreskontrakten. Lyckligtvis så borde man ha bra pricing power till skillnad mot många andra fastighetsbolag. Tänker främst på kontor och affärslokaler.

Ok! Det förstås och bättre läge för SBB trots allt. Dessutom brukar väll fastighetsaktier ses som en rätt säker investering när det är lite osäkert makroekonomiska med en relativt stabil inkomstkälla.

Det beror på. Andra fastighetsbolag som har affärer eller kontor kan ha kortare kontraktstider och därför snabbare höja hyran. SBB har ju framhållit de långa kontraktstiderna som något säkert och som berättigar bolaget till en premie mot andra fastighetsbolag. Här får vi dock se baksidan av det myntet.

Sedan är det så klart bättre att hyresförhandla mot det offentliga som bara kan höja skatten och är relativt pris okänsliga jämfört med butiker och kontor. Man ska dock ha klart för sig att marknaden tror att SBB är relativ förlorare på högre räntor jämfört med resten av sektorn. Jag är av en annan uppfattning men det är marknaden som bestämmer.

Om man lyssnar på pratkvarnarna i finansmedia är fastigheter förlorare när räntan går upp. Jag vill dock höja ett varningens finger för sådana enkla slutsatser som oftast bygger på korta historiska tidsperioder. Det enda man kan säga med någon säkerhet är att small cap value presterar lite bättre än index i perioder av högre inflation. Fastigheter kan vara både vinnare och förlorare i perioder med hög inflation. Ingen sektor går klart bättre. Inte ens råvarusektorn som framhålls som den ultimata hedgen mot inflation går bättre än index.

Alltså blir diversifiering det bästa vapnet mot inflation. Eller small cap value.

Tack Justin det var en fin genomgång! Jag tror som du på diversifiering och riskspridning. SBB är bara en kugge i min stora portfölj. Intressant att Smalcap klarar sig bättre under perioder av hög inflation då bolag där ofta är högre belånade men antar att tillväxten kompenserar upp för det? Jag tror även på Stockpicking och SBB är fortsatt mitt val (ett av mina). Går också mer mot utdelningsportfölj och SBB är fina då de delar ut flera gånger per år. Enligt mitt tycke.

Litet märkligt med en kraftig kursnedgång som reaktion på en omvänd vinstvarning även om det mest berodde på uppskrivning av fastighetsvärdena. SBB sitter med långa hyreskontrakt och mycket bundna räntor så jag är inte det minsta orolig. Dessutom ett P/E-värde runt 6 som väl lär sjunka. Visserligen gick aktien upp 132 % under 2021 så det kommer väl en del vinsthemtagningar men på sikt måste väl SBB vara en bra investering. Eller?

Absolut! Det ser bra ut tycker jag med. En lite märklig och överdriven reaktion helt säkert men det kom i alla fall in högre riktkurser. Klart det blir högre direktavkastning då man dippköper?

Ja, lejonparten av SBB’s hyresavtal är indexerade mot KPI - inflationssäkrade, man kan alltså höja hyror årligen utan förhandling i takt med inflationen/kostnadsökningar vilket innebär en krockkudde tillsammans med en räntebindning på i genomsnitt 4,5 år. (Man siktar på att öka denna till 6 år under 2022)

Målet är att kunna höja hyrorna med 100 pt över KPI vilket man har överträffat historiskt.

Detta är något man nämner ofta när räntehöjningar kommer på tal och det är ju med långa kontraktstider (snitt 9 år)och stor del det offentliga som hyresgäster som gör att kassaflödet ses som marknadens tryggaste.
Har svårt att se hur den synen skulle förändras.

Fastighetsbolag med liknande finasieringsituation drabbas snarare av att avkastningskravet ökar i takt med räntan vilket sätter press på värderingen av fastigheterna. (Gäller alla fastighetsbolag såklart)
För ett transaktionsdrivet bolag med stora tillväxtambitioner som SBB behöver det inte enbart vara negativt, speciellt inte om dom kan fortsätta emittera obligationer till en relativt sett låg ränta och fortsatt göra rena arbitrage-vinster när man förvärvar.

Det är ju därför man siktar på att höja sin rating ytterligare och samtidigt växa kraftigt. Size matters.. dessutom siktar man på att bli klimatpositiva i hela värdekedjan 2030.
Man har redan emitterat ”gröna” obligationer vilket kommer bli allt viktigare för billig finansiering framgent.

Men.. det är ju såklart inte kul att hamna i en situation där man tvingas skriva ner fastighetsvärden, det är väl det marknaden många gånger fruktar. Eller att räntan helt enkelt ska skena med en fastighetskris som följd.

Eller som nån tror.. att Sverige blir en kommunistisk stat efter nästa val….

Fint och tack för ditt fina svar! Att som du skriver att de flesta av SBB's hyresavtal är indexerade mot KPI och på så vis inflationssäktade är goda nyheter och känns ju mycket bra i detta läge. Det i kombination med långa hyresavtal blir ju ännu bättre. Det är nog något som de flesta inte känner till så väl och därmed kanske fallet i Fredags? De höjda riktkurserna till trots! Men där analytikerna liksom du är mer insatta i SBB visste de och höjde därför riktkursen efter de fina preleminära vinst estimaten. Visst är det kul att få vara med på denna tillväxtresa och spännande framtid trots en del oros moln står SBB väl rustad!