Hyresrätter i en Brf

Har några gamla nötter i min Brf som bott i sina hyresrätter sen Hedenhös-tiden. Fastigheten omvandlades till bostadsrätter för länge sedan men en del ville tydligen inte vara med på "kalaset"...

Nu undrar jag vad som händer när dessa gamlingar trillar av pinn. Finns risken att några i styrelsen snor åt sig lägenheterna till vrakpriser? Hur ska priset sättas?
Tillfaller summan sedan föreningen oavkortat? Bästa är väl isåfall att amortera? Och vem bestämmer hur de ska användas?

Eller kan lägenheterna fortsätta att vara hyresrätter? Och vem bestämmer isåfall detta?

En sidofråga för de kunniga; bör hyran för hyresrätten vara likvärdig med avgiften för en likvärdig bostadsrätt? Eller dyrare?

Ps. Vet ej om min tråd hamnat rätt, isåfall får mod flytta...

Styrelsen måste följa bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar. De får inte tillskansa sig förmåner som inte andra medlemmar kan ta del av. Likhetsprincipen gäller, alla föreningens medlemmar ska ha samma förmåner, styrelsemedlemmar utgör inget undantag.

Teoretiskt kan förstås en styrelseledamot köpa lägenheten till vrakpris utan en anbudsprocess med mäklare, men det skulle troligen ses som trolöshet mot huvudman, och vara straffbart och kan göra styrelsens ledamöter personligt skadeståndsskyldiga.

Det normala vore att styrelsen fattar beslut om försäljning av lägenheten, och låter en mäklare sköta värdering och försäljning. Stadgar/stämmobeslut kan göra att beslutsprocessen er annorlunda ut, men det normala är att styrelsen sköter sådant.



Bortsett från eventuella omkostnader, exempelvis till mäklare, ja. Det kan ju också vara så att styrelsen först gör reparationer/underhåll i lägenheten, kostnader som belastar föreningen.



Det kan man inte säga utan mer information. Det beror på föreningens ekonomi och skick i övrigt. Styrelsen kanske bedömer att pengarna går till att byta föreningens dåliga tak eller annan renovering. Eller att kassan är för låg, och man helt enkelt låter pengarna sitta på bankkontot.



Du menar pengar från försäljningen? Styrelsen sköter föreningens löpande ekonomi, om det inte finns stämmobeslut eller att stadgarna specifikt tar upp något annat gällande dessa hyresrätter vid en eventuell försäljning.



Ja. Styrelsen, om inte stämmobeslut/stadgar säger annat.



En brf-medlem betalar själv reparationer/underhåll i sin lägenhet. En hyresgäst belastas dessa kostnader på hyran. Hyran för en hyresgäst är alltså normalt sett högre än en medlems avgift till bostadsrättsföreningen.

Du har fått bra svar på de övriga frågorna, men denna sist fråga är lite mer komplicerad.

BRF-en bestämmer avgiften för bostadsrätterna. Vad avgiften hamna på beror på den ekonomiska planen för föreningen och bestäms av styrelsen som ansvarar för föreningens ekonomi. Har föreningen till exempel stora kostnader för drift och renoveringen kan avgiften bli hög.

Hyran för hyreslägenheter bestäms däremot enligt hyreslagen. Hyran skall då sättas enligt "bruksvärdesprinciper" och hyreshöjningar skall förhandlas på ett särskilt sätt. Det kan leda till att hyran för hyreslägenheter blir lägre än avgiften för motsvarande bostadsrätter.

I teorin ja, men det är hål i huvet att inte omvandla en hyresrätt som blir ledig. En försäljning ger pengar till föreningen, minskat ansvar för underhåll och reparationer, och en medlem som kan vara engagerad i föreningen i stället för en hyresgäst.
Dessutom har styrelsen begränsade möjligheter att höja hyran vid behov precis som ArundoDonax skrev.

Nej, det finns ingen risk. Då skulle dessa styrelsemedlemmar åka dit för trolöshet mot huvudman.


Av mäklare vid försäljningen. Sedan får man se vad eventuell budgivning ger.


Inte oavkortat. Normala försäljningsomkostnader måste ju räknas bort.


Inte alls säkert. Det kan finnas ett renoverigsbehov i BRF:en som man passar på att utföra. Dessutom kan befintliga lån vara bundna.


Styrelsen.


Ja, men det vore ju oerhört korkat.


Styrelsen.


Nu bestäms ju avgift för bostadsrätt och hyra för hyresrätt olika men jämförelsevis så är hyran för en hyresrätt en hel del högre då t.ex. renoveringskostnader för själva lägenheten ligger på hyran.

Rätten att bo i lägenheten kommer säljas, vinsten för försäljningen kommer att komma alla medlemmar tillhanda antingen betalar föreningen av lån med detta eller investerar vinsten i fastigheterna

En annan sak som händer är att andelstalen i föreningen förändras, dvs ditt och övriga gamla medlemmars andelstal (=”ägarandel” i föreningen) minskar något samtidigt som föreningens synliga förmögenhet ökar. Anledningen är att boytan som upplåts med bostadsrätt förändras.

Det krävs kvalificerad majoritet på en extrastämma, alternativt majoritet på två ordinarie stämmor, eller överklagande till domstol för att ändra andelstalen. Men normalt är det bara en formsak.

BRF:er med hyresrätter sägs ofta ha ”dolda tillgångar”. Det är en sak man kan hålla utkik efter när man letar bostadsrätt.

Tyvärr brukar avlägsna släktingar ofta försöka tillskansa sig hyreskontraktet genom att skriva sig hos gamlingarna som bor där. Det lyckas sällan, men förorsakar dessvärre BRF:en problem med att dra saken till domstol (Hyresnämnden) vilket skapar merkostnader och fördröjer försäljningen i kalendertid.

Du har rätt bra svar på frågorna tycker jag. När de så småningom dör av så går ju lägenheten åter till föreningen, eller snarare så kan föreningen välja att ombilda den till BR, vilket väl är att rekommendera. Dock så skadar det nog inte att föreningen tar hjälp av en jurist som är specialist inom området, det lär vara lätt att glömma eller missa något och det är ju trist om det blir krångel med något sen eller om det blir straffavgifter för föreningen att de inte har gjort rätt.

Det där med att ha HR lägenheter i BRF är långt från optimalt. HR är ju en annan boendeform än BR och det är inte helt ovanligt att BRF som agerar hyresvärd gör diverse fel mot just HR gästerna. Det händer då och då att BRF får "på tafsen" för den saken.

Stort tack för allas bidrag! Jättebra info som kommit in.

Är relativt ny i denna brf och ovan vid situationen.

Ja, jag har förstått att det är långt ifrån optimalt. Finns det sätt att tvinga nuvarande hyresgäster att flytta eller köpa ut sina lägenheter?

Det med hyra vs avgift verkar vara en relativt komplex historia. Finns det möjlighet att anonymt ta reda på hyresavgiften för en viss lägenhet?

Inga lagliga.

Styrelsen har alla uppgifterna. Försök gå med i styrelsen vid nästa årsstämma.

Nej det finns inga sätt att tvinga folk ur sina hem som de hyr så vida de inte missköter sig grovt och även om de gör det så är det en process som är långsam och ofta dyr. De som hyr sina bostäder har samma besittningsrätt där som om de bor för en stor kommunal bostadsuthyrare. Här får du en länk som kort berör ämnet. https://www.hemhyra.se/nyheter/hyr-d...r-ifragasatta/ Värt att tänka på är att de som ofta är kvarboende sen ombildningen bott där länge och av olika skäl inte valt att köpa in sig i BRF. De är rent olagligt att försöka tvinga dem till avflytt. Dessutom så har mer en en BRF fått smisk på fingrarna för att de tror att de är Gud och att de kan behandla HR gäster hur som helst.

Är du intresserad av hyran på HR i din förening borde det väl gå att få ut genom föreningens dokumentation, jag är dock lite osäker på just den saken, men tänker att som medlem så har man all rätt att ta del av ekonomin. När det gäller hyran för HR lägenheterna är något det förhandlas om och hyran får inte vara oskälig. Sen vad du eller jag tycker att hyra ska vara eller inte saknar betydelse, BRF:n får inte sätta hyran hur som helst utan den styrs av bruksvärdesprincipen och ska ligga i linje med likvärdiga HR. Vidare så är det så att att en hyresgäst i en BRF har rätt att byta lägenhet med annan person och det kan då bli så att ni får in en ung hyresgäst som som heller inte är intresserad av att köpa loss lägenheten. Det går inte att neka ett sånt byte om det inte finns grund till det.

Jag är själv tveksam till mindre BRF:er, vare sig de har någon eller några HR i sina hus eller ej, för det är långt ifrån alltid det är de lämpligaste som sitter i styrelsen. Allt för mycket egopersoner hamnar ofta i den rollen, dels för att andra inte vill eller har lust och dels för att dessa egopersoner tror att de är så bra fast de inte har koll. Det har jag sett ett antal exempel på. Sen finns det givetvis många fungerande styrelser i BRF:er också men det är inte sälla tjafs om allt möjligt och det gör ofta att vanligt folk som bara vill bo inte orkar engagera sig.

De totala hyresintäkterna bör framgå av föreningens årsredovisning. Andra möjligheter jag kan se är att ställa en fråga till styrelsen (i brev direkt, eller i en föreningsstämma). Alternativt att fråga någon av hyresgästerna, eller söka på nätet om någon lägenhet legat ute för byte där.


Nej. Vanliga sätt är att göra det obekvämt att vara hyresgäst, genom att erbjuda dålig service och inte behandla sina hyresgäster bra. Bättre sätt är att erbjuda hyresgästen att köpa sin lägenhet till rabatterat pris, eller erbjuda pengar för att hyresgästen ska säga upp kontraktet (det är fullt tillåtet, hyresgästen kan välja att ingå ett avtal där denne flyttar mot en lämplig summa).