Feltänket bostad som investering

Då köper man ett lika stort hus i Spanien för en tredjedel av vad man får för huset i Sverige.

Statistiskt sett är börsen en säkrare och mer förmånligare investering än sin bostad. Dels för att den förväntade avkastningen är högre (7-9% per år i genomsnitt), dels för att investeringen är mer diversifierad (har du allt ditt kapital i din bostad så investerar du alla ägg i samma korg).

Jo, men detta talar ju bara för hur svårt det är att realisera vinsten. Äger man värdepapper räcker det med att man trycker på en knapp, någon dag senare har man pengarna. Det alternativ du tar upp innebär att man måste sälja sin bostad, hitta en ny bostad i Spanien, flytta dit, lämna familj och vänner kvar i Sverige m.m. Dessutom erkänner du själv att man förlorar 33% av kapitalet i jämförelse med någon som äger värdepapper eftersom du återigen binder upp en tredjedel i huset i Spanien.

Man har väl både ägd bostad / bostadsrätt och aktier? Jag har det och lär inte vara ensam om det.

Jo men en aktie kan bli lika med 0 vid en konkurs medan en bostad aldrig tappar till 0. Men samtidigt kan du bo i bostaden och ha nytta av den på ett annat sätt. Har tjänat 3-4 miljoner på min bostad men satsar också på börsen för att förvalta mina pengar.

Självklart kan den det, huset kan brinna upp etc. Dessutom ska man aldrig satsa allt kapital på endast en aktie utan självfallet diversifiera sin portfölj.
Nej, du har inte tjänat någonting på din bostad förrän du realiserar vinsten.

Om jag skulle sälja min bostad i dag så skulle jag troligen få tillbaka nästan allt som jag under tjugo år betalat i avgifter, räntor och underhåll.

Dessutom har jag under den tiden haft en betydligt lägre boendekostnad än motsvarande i en hyresrätt. Så om jag säljer i dag har jag faktiskt bott mer än gratis.

Så även om jag inte kan realisera vinsten genom annat än att sälja och skaffa en hyresrätt, så har min bostad varit en investering, även om jag egentligen inte vill se det så.

Ett alternativ till att realisera vinsten skulle kunna vara att belåna upp bostaden, men där är tyvärr bankerna tjuriga när man kommit upp i min ålder. (snälla människor, slutbetala aldrig er bostad)

Tja men då får du ju ut pengarna på försäkringen vilket du INTE får när ett företag du hat aktier i gör konkurs.

TS poäng som jag tolkar det är att bostad ökar i värde på grund av inflation och inte på grund av ett värdeskapande. En bostad har inget positivt kassaflöde som ett företag/aktie. Säljer du bostaden kommer du behöva betala samma summa för att flytta in i motsvarande ny bostad och du får inte ut pengar från investeringen, ingen utdelning, ingen vinst, ingenting.

En bostad som man hyr ut har ett positivt kassaflöde (helst) och innebär en faktisk realiserbar vinst. För att realisera en "vinst" på en bostad man bor i själv måste man byta till något som har mindre yta, mindre förädlat alt. Sämre på nägot annat sätt.

Att förädla (bygga, renovera) sin bostad kan däremot ses som en investering då det potentiellt ger en realiserbar vinst.

Att tro att en värdeökning på bostäder generellt är positivt för en själv är ett lustigt självbedrägeri. Anta att man köper en 50 kvm bostadarätt för 1.5 miljoner. När man säljer för att köpa en större 100kvm så har värdet fördubblats på marknaden, vilket sker efter ca 7 år givet utvecklingen som var innan räntorna gick upp. Det vill säga 50 kvm lägenheten är nu värd 3 miljoner, men 100kvm lägenheten har gått från 3 miljoner till 6 miljoner. Dvs du betalar netto 3 miljoner för att byta upp dig, jämfört med 1.5 miljoner 7 år tidigare.

Att värdeökningen på bostäder skedde snabbt och ingen hade något större problem med det när räntan var låg är också intressant....

Anta två fall. Det ena är att räntan är 6% och du lånar 1.5 miljoner till en lägenhet.
Det andra fallet är att räntan är 2% och du lånar 4.5 miljoner till en lägenhet. I båda fallen är månadskostnaden ca 9500kr ink amortering.
Första; det tar 25 år att betala av 1.5 miljoner med 6 % ränta till en total kostnad av 2.8 miljoner
Andra; det tar 77 år att betala av 4.5 miljoner med 2% ränta och en totalkonstad av 8.9 miljoner.
Utan att kompensera för inflation; det är jävligt mycket dyrare med dyra bostäder med låg ränta och lång löptid på lån än billig bostad, hög ränta och kort löptid givet samma månadskostnad.

Vad är poängen? När räntorna är låga stiger priserna på bostäder, för människor ser en månadskostnad. Det är dock återigen helt felaktigt tänk vilket driver bostadspriserna att öka snabbare än inflation och gör de flesta fattigare. Varför är detta möjligt? Riksbanken har bestämt att prisökningar på bostäder inte hör till inflationen så räntan är lägre än vad den skulle vara om det togs med. Men det är ju bra för bankerna, att folk inte förstår sånt här.

Att tro att det är bättre med en hyresrätt istället för en egen bostad som över tid ökar i värde och ger en mindre boendekostnad är självbedrägeri, och något tyvärr många som inte klarar av att spara till en kontantinsats för att de konsumerar och lever ur hand i mun försöker försvara sig med.

Jag köpte min lägenhet för ungefär tjugo år sedan. Ända sedan dess har jag betalat endast lite drygt hälften (kostnad per månad) av vad jag hade behövt betala för en hyresrätt. Då räknar jag med allt, även räntor och byte av trasig diskmaskin.

Dessa pengar har jag köpt fonder och aktier för. Och givetvis konsumerat en del.

Dessutom har min bostadsrätt ökat rejält i värde.

Så oavsett om jag realiserar vinsten eller bor kvar, har jag gjort en sjukt bra affär.

Förutsatt att man inte bott billigt i hyresrätt och haft större sparutrymme.

Tittar vi på inflationsjusterat fastighetsprisindex finns det anledning att utmana idén att bostäder alltid ökar i värdet.

Det har varit så stora svängningar se senaste tio åren att det kommer sitta många i bostäder med oförändrat eller minskat värde.

* I Stockholm ligger man nu på samma realprisnivå som i början på 2015, så ingen värdeökning har skett senaste 10 åren i princip. För hela riket är det de senaste 8 åren som ingen reell värdeökning har skett.

* Det finns köpare som köpt på toppar 2017 och framförallt 2021 som sett en rejäl realvärdeminskning på sin villa. Även om de tuggar i sig att de kan sälja för vad de köpte för 2021 kan de ha tappat 30%+ i värde på sitt ägande. De här kan få vänta 10+ år innan realvärdet är detsamma som de köpte för, även om marknaden tar fart igen och priserna ökar.