Bostadsmarknaden i Sverige just nu!

Exempel på en kollaps:

https://www.hemnet.se/salda/lagenhet...58138670410300

Lötsjövägen 68m2, Hallonbergen.
Slutpris: 1,4M (-6 %)

Utav 54st sålda likadana lägenheter har 44 st sålts för minst 2M, 18 st för minst 2,25M och högsta enskilda för 2,425M. 5st av de 10 som sålts för under 2M har varit från senaste två åren.

https://www.hemnet.se/bostad/lagenhe...en-91-20677655
Denna har ett acceptpris på 2,1M (+5 %) och legat ute sedan oktober 2023.

Samtidigt; Renoverat kök, mycket fräschare intryck och högst upp i huset:
https://www.hemnet.se/bostad/lagenhe...en-35-21273316
Till salu för 1 695 000 och är osåld sedan juli 2024.

Personen som vill få ut 2,1M liksom sina grannar lär behöva vänta minst 10 år innan de får ut den summan för deras lägenheter.

Intressant case. Det är inte en superdålig location på lägenheterna. Nära råsunda, kort pendlingsavstånd till stan. Och otroligt mycket m2 för pengarna.
Antar att fastigheten är misskött och att föreningen kommer behöva låna upp en hel del. Ser även att föreningen går back med 500 kr/m2 (grovt uppskattat) innebär att föreningen har ca 17MSEK i negativt kassaflöde. Föreningen har redan ca 400 MSEK i lån.
Misstänker att underhållsplan för de kommande 10 åren kostar många 10-tals miljoner.
Misstänker att man kör på relining för att man inte har råd med stambyte, och att det kommer behövas.

- Gissar på att stambyte på fastigheten kostar minst 150 MSEK. Övrig renovering säg 50 msek. Per år - 10 år: 20 MSEK.

- Årligt negativt kassaflöde + årligt behov underhåll: 37 MSEK

- Behov avgiftshöjning per m2 och år: 37 MSEK / 33 K m2 = 1100 kr

- Detta innebär en avgiftshöjning på 133%.

Antagligen kan man räkna med att föreningens kostnader sjunkit rejält med räntesänkningar. Antar att räntan gått ner 1-2%, då blir det ca 4-8 MSEK i lägre räntekostnader, vilket ger ett avgiftshöjningsbehov på: 878-1000 / m2 år eller 100-120 %.

Nu räknar jag med att underhållsplanen finansieras av avgifter. Om man istället antar att alla behov lånefinansieras (200 MSEK, närmsta 10 åren) med antagande om ränta 3% blir uppskattat årligt negativt kassaflöde:
17-8+6 MSEK, så negativt 15 MSEK medräknat sänkta räntor men ökade lån.
- Detta ger behov av höjning av avgifter runt 60%.
- I den kalkylen blir det inget sparande.

Så min slutsats är att i bästa fall kan föreningen komma undan med ökad avgift /ökad intäkt på ca 70%.

Som sagt antar jag då att det behövs ett stambyte inom 10 år och att det kostar 150 MSEK.

Hallonbergen, bortsett från klientelet som bor där, ligger ju egentligen inte illa. 9 min med tbana till Fridhemsplan. Gångavstånd till MOS och nationalarenan. Friluftsområden och sjöar utanför dörren.

Sen finns lägenheter, utan denna förenings katastrofala ekonomi, för typ 30-40k per kvm.

Perfekt för slemhogar!

Hallonbergen, bortsett från klientelet som bor där, ligger ju egentligen inte illa. 9 min med tbana till Fridhemsplan. Gångavstånd till MOS och nationalarenan. Friluftsområden och sjöar utanför dörren.

Sen finns lägenheter, utan denna förenings katastrofala ekonomi, för typ 30-40k per kvm.

Perfekt för slemhogar!

https://www.booli.se/bostadsrattsforening/269572

Bläddrar man ner till grafen "Sålt i föreningen" här så är det en av dom värre jag sett för någon förening faktiskt. Totalt fritt fall. Att någon nyss lagt ut en 82m2'a till 2.2mkr i föreningen är nästan ett skämt. Antar att säljaren gör det men ändå förväntar sig 1.9 eller något sånt i realiteten.

Priserna i hela landet är upp över 10% sedan december 2022. Volymerna som sålts är höga. Om allt annat än de mest attraktiva objekten inte ökar i pris innebär det alltså att de attraktiva objekten ökat hundratals procent för att driva 10% ökning på helheten.

Alla förstår mao att det bara är sedvanligt FB-trams

Skitprat, titta på vad som ligger ute och vad som dras bort. Huvuddelen får inga eller bud på eller under utgångspris. Det är inte ens något större tryck Storstockholm. Det som går är objekt som sticker ut och är attraktiva pga läge och skick.

Exempel på en kollaps:

https://www.hemnet.se/salda/lagenhet...58138670410300

Lötsjövägen 68m2, Hallonbergen.
Slutpris: 1,4M (-6 %)

Utav 54st sålda likadana lägenheter har 44 st sålts för minst 2M, 18 st för minst 2,25M och högsta enskilda för 2,425M. 5st av de 10 som sålts för under 2M har varit från senaste två åren.

https://www.hemnet.se/bostad/lagenhe...en-91-20677655
Denna har ett acceptpris på 2,1M (+5 %) och legat ute sedan oktober 2023.

Samtidigt; Renoverat kök, mycket fräschare intryck och högst upp i huset:
https://www.hemnet.se/bostad/lagenhe...en-35-21273316
Till salu för 1 695 000 och är osåld sedan juli 2024.

Personen som vill få ut 2,1M liksom sina grannar lär behöva vänta minst 10 år innan de får ut den summan för deras lägenheter.

Ja tomträtternerna kämpar på i Traneberg/ Abrahamsberg
Undra när nådastöteten kommer och stora skriverier i brommabladet ” tomträttsavgäld schockhöjs i Bromma”

Men men än går föreningar med 13lägenheter o tomträtt högt
Helt otroligt när det e billigare köpa friköpt och nyproduktion av JM i Bromma

Vilken nyproduktion är billigare exakt?