Avkastningskrav?

Om en fastighet har ett driftnetto på 1,5 Mkr och ett avkastningskrav på 3,5% så är en värdering av fastigheten 1,5mkr/3,5%=42,8 Mkr.

Borde inte värdet på fastigheten öka om avkastningskraven ökar? Om avkastningen är 10% blir värdet 15 Mkr. Tänker jag fel?

Är inte avkastningskraven avkastningen på det egna kapitalet per år? Ju högre procent desto högre värde på fastigheten?

Ju högre avkastningskrav (på EK) man har, ju mindre kan man ju betala för fastigheten (här räknar vi ju med att fastigheten finansierat med 100 % EK).

Du räknar ju ut vad du kan betala och ändå upprätthålla avkastningen. Om du betalar 15 mill får du 10 % avkastning på investerat kapital, men om du nöjer dig med 3,5 % avkastning på dina pengar kan du betala nästan 43 miljoner.

Hänger inte riktigt med. Ju högre vinsten är per år, desto mer borde ju fastigheten vara värd(?)

Eller är det risken för avkastningen som styr vad man kan betala. Ju högre procent man vill ha, desto mindre är man villig att betala?

Vi har två parametrar här. Det du kallar vinsten är ju driftnettot. Ökar driftnettot ökar fastighetens värde.

Det du frågar om i första inlägget är ju om fastighetens värde ökar vid ökat avkastningskrav. Det gör den aldrig. Det är nog en viss begreppsförvirring här.

Driftnetto = fastighetens intäkter minus kostnader (egentligen hyresintäkt - vakanser - drift och underhåll - fastighetsskatt, men vad folk lägger in i driftnetto varierar).

Avkastningskrav = det krav köparen ställer på avkastningen på SINA pengar.

D.v.s om en köpare kräver 10 % avkastning på sina pengar innebär det att en fastighet som avkastar 1 miljoner per år (driftnettot är en miljon) är för honom värd 10 miljoner eftersom en miljon om året på 10 miljoner = 10 %. Om en annan köpare endast har ett avkastningskrav på 5 % på sina investerade pengar kan han betala 20 miljoner, för för honom är en miljon om året på 20 miljoner = 5 %.

Om den nuvarande ägaren till fastigheten som avkastar (har ett driftnetto) om en miljon ökar driftnettot/vinsten till två miljoner, dubblas värdet för båda personerna (köparen med avkastningskrav på 10 % kan nu betala 20 miljoner eftersom 2 miljoner om året på en investering om 20 miljoner = 10 % och köparen med avkastningskrav på 5 % kan nu betala 40 miljoner eftersom 2 miljoner om året på en investering om 40 miljoner = 5 %).

Ok tack för en pedagogisk förklaring!